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大阪南部核心难波,价值堪比北京王府井,置业日本先往这儿看!

网络 2020-01-03

在日本买房无论投资还是自住,如果买到商圈或CBD附近的房产,一定会在生活便捷性和投资的回报上拥有极大优势,在日本买房投资,城市核心商圈似乎成为了高回报的不二法门。

大阪南区的难波,是整座城市人流量最多的地方之一,这个地区的地位,堪比新宿和银座在东京的地位。在最新的调查当中,日本人在关西地区最想居住的地区排名,难波位列前四。

交通便利 商业核心

难波是日本大阪市央区一个地区,与大阪站附近的梅田同为大阪两大主要商业购物区。其名称由邻近区域浪速区转变而成。

黑框为难波区域 图片来源网络

难波为大阪南部主要交通枢纽,是多条铁路线包括南海电铁与近铁难波线的总站,西日本旅客铁道及大阪市营地下铁亦设有难波站。

整个难波范围包括道顿堀与千日前一带地区,设有不少购物、饮食及娱乐场所,酒吧、居酒屋、弹珠机店林立。

这么说对于中国的购房者可能还是没有什么明确的概念,对比国内的话,大阪就相当于北京的王府井,老城核心高端时尚,地价非常高,都市气息也是十分浓厚。

游客众多 逛吃好去处

如果去旅游的话,难波也是大阪观光的必去景点之一,这里有数不清的美食小吃,各种口味的大阪烧、章鱼小丸子、日式拉面自不用说了,这里的螃蟹尤为著名,有好多海内外知名的螃蟹店!

这里有著名的“千日前”“戎桥筋”“NAMBAWalk”等地上、地下商店街,离心斋桥也非常的近。总之,难波既是体验大阪特有的风土人情的好地方,也是购物的好去处。

从难波到大阪任一商业区都是非常便利的,在地铁难波站,15分钟内就可以直达心斋桥,天王寺,道顿堀,日本桥等核心商务区,非常方便。

道顿堀

道顿堀于木津川及东横堀川连接,全长2.5公里,大螃蟹招牌是其重要标志。道顿堀美食街可以说是大阪最繁华的商业区,地级的美食聚点。

这里几乎每一寸土地都被商铺所占据着,也是“吃倒在大阪”文化的发源地,在这里有来自全日本的山珍海味,每天的游客川流不息。当夜晚来临,更是熙熙攘攘,热闹非凡。

道顿堀是大阪的核心,日本标级购物区,人流如织,日流量可达百万。道顿堀除了繁华以外,交通也非常的便利,是众多旅游者赴大阪旅游的居住首选之地。以道顿堀心点,周边徒步10分钟范围内的酒店约达176家。

黑门市场

黑门市场被称为大阪人的厨房,是从江户时代开始经营的传统市场。全长近600米,市场里总共有约170家店铺,从新鲜和高品质的肉、蛋禽类到蔬菜瓜果以及海鲜等鲜活产品,应有尽有。

DOTON PLAZA

大阪道顿广场是大阪新落座的综合性购物商场,从日本的特色纪念品到国际一线名牌商品均陆续入驻于此,珠宝、箱包、手表、各名牌化妆品、香水均有专柜可供选择。楼内还设有寿司店以及体验馆,定期举行各种日式传统文化的体验活动。

堂吉诃德

位于道顿崛川边的免税店唐吉诃德在日本被称为惊安,堂吉诃德是个24小时连锁购物店,里面有药妆、零食、家用小电器、厨房小工具,是日本比较有名的“杂货铺”,购物性价比极高。

日本桥

日本桥(Nihonbashi)是大阪城南的著名电器街,正所谓“东有秋叶原,西有日本桥”,日本桥作为日本三大电器街之一,不仅是采购价廉物美高品质电器的最佳场所,近年来也逐渐成为御宅族流行文化的打卡地。

房产潜力投资地

据“日本土地价格”数据显示,近几年日本的地产市场有明显复苏迹象。地价自2013年以来,连续几年都保持上升趋势,并且逐渐趋于稳定,房价自然而然跟随地价上涨。

▲大阪租金比世界领先

《2018全球城市租金率》TOP10可以看出,日本的大阪市排名第二位,大阪的租金率是5.91%。

大阪的办公室需求非常好。大阪市的办公大楼空置率一直在0%左右,办公用房一直供不应求。新建办公大楼很快就会满室的情况,一点都不少见。

2013-2019年,大阪地价一直呈现上涨趋势,平均年涨幅达11.3%,2019年大阪市中3区的基准地价为:

央区 343万日元/平米

北区 320万日元/平米

西区 115万日元/平米

而难波位于中区便利的区位,不仅方便到机场,也方便出行。区域房价的租售比价值可以说是个意外的惊喜。在难波入手一户建,坐享地价和房价的双重红利,不失为一个投资好选择。

▲Airbnb上搜索到的客房日租价格

在Airbnb上搜索评分难波区域在4.0以上,屋内设备完善、交通便利,而且可以获得普遍好评的房间,平均日租价格大概在¥550元左右。房屋大多是有些岁数的房子,但内部装修得还是很干净别致的。

▲大阪区住宅市场价格,来源:utinokati

在日本当地二手房网站查了一下难波的二手房数据,平均房龄在21年左右。二手房一户建市场价格区间在1248万日元-8500万日元(约合人民币¥80-550万)之间。

▲难波区域内的公寓房龄占比和价格,来源:utinokati

调查显示,从网站的一户建价格走势,与北区和大阪府对比,难波的一户建价格走势领先于其余2个区域一路看涨。

又从日本地价公示网站上查了一下地价涨幅对比,难波区域商圈的地价涨幅高于整个大阪的整体涨幅。而大阪地价的整体涨幅在日本排名第二。

小路对比之后,总结下来位于浪速与央区之间的难波房产就是2点:1)新房稀缺,二手房平均价格在¥100万左右;2)二手房价格持续走高,地价增速高于大阪平均涨幅;

从房产投资角度上考虑,如果在难波投资房产,跟着地价涨幅和二手房价格涨幅这2条线走,房产增值的保险程度和空间会相对更大。

如果入手的是带有土地的一户建项目,大阪民宿特区可直接办理民宿经营许可,365天营业。若按照¥150万投入收取租金,按日租500计算,年租金可达近15%,再扣除掉持有成本,年净利润差不多也可以到10%。

当然,这只是一个预估,如果位置好的一户建的价格高一点,年利润在8%左右应该算是比较平均的。

小结

近几年的大阪,人口正保持稳定增加状态。根据日本人口普查,2018年迁入大阪市内的人数约为20万人。向大阪转移公司本部的企业也在增加,并于2018年创下了过去23年中的最高转入记录,达到174家公司。

受大阪世博会和IR的吸引,将会产生更多的常住人口和游客人口的流入,日益增加的外国游客使大阪的民宿业发展更加迅猛。



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